03-09-2014 - Cidade de São Paulo vista do Alto. Foto: Rafael Neddermeyer/ Fotos Públicas

Locação on-line de imóveis gera debate sobre direito de propriedade

O desenvolvimento de novas tecnologias está resultando em um impacto na vida dos condomínios residenciais. A crescente popularização de aplicativos de locação no Brasil, a exemplo do Airbnb e HomeAway está gerando uma revolução nas locações para temporada.

Essa nova modalidade de locação, denominada de ‘‘locação instantânea’’, consiste na intermediação de uma plataforma digital, que fornece imóveis para locação, promovendo o contato entre locador e locatário, além de viabilizar a conclusão do contrato no próprio aplicativo, além do preço ser significativamente mais barato do que a hospedagem em um quarto de hotel.

Essa nova ferramenta oferece um sistema de hospedagem com preços e opções para quase todos os bolsos e gostos, e uma proposta diferenciada de acomodação, com a sensação de estar em casa, mesmo fora dela.

No entanto, nos condomínios residenciais, essa alta rotatividade das locações instantâneas tem ocasionado um desvirtuamento, surgindo um frequente conflito entre o direito à segurança e o direito de propriedade.

É certo que Constituição Federal, através do seu artigo 5º, inciso XXII, assegura o direito de propriedade, autorizando o condômino usar e fruir livremente de seu imóvel. Se por um lado, é lícito ao proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que entender conveniente, seja a título oneroso ou gratuito, por outro lado, caso tal prática esteja interferindo na rotina do prédio e desviando a sua finalidade, causando perturbação ao sossego, segurança, saúde e bons costumes, o condomínio pode interferir e regular tal prática.

Na ausência de regulamentação, caberá aos condomínios encontrar uma maneira de harmonizar a convivência entre o direito à segurança coletiva e o direito de locar imóveis.

No Brasil, a locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991, que prevê duas hipóteses: a locação típica por mais de 90 dias, e a locação por temporada, de até 90 dias. A Lei ainda diz que outros acordos diversos desses dois, devem ser regulados pelo Código Civil ou leis específicas.

O fato é que não há, na locação instantânea, contrato escrito, pessoalidade entre locador e locatário, garantidores, e nem uma pesquisa sobre antecedentes do locatário. É um modelo de negócios totalmente diferente da locação convencional.

Enquanto os condomínios vão se adaptando a essa nova realidade, há quem aponte que esse tipo de atividade infringe algumas convenções, tendo em vista que a hospedagem é algo exclusivo de estabelecimentos regulamentados para esse fim, por meio de portaria do Ministério do Turismo.

Se a destinação do empreendimento for exclusivamente residencial, receber hóspedes e alugar a unidade por diárias pode caracterizar desvio de finalidade, por haver atividade hoteleira e comercial, principalmente se houver serviços de café da manhã ou camareira.

A justiça brasileira já se manifestou no sentido de que o condomínio pode exigir que os proprietários só usem suas unidades para fins residenciais. Caso o condomínio não autorize essa modalidade de hospedagem, o proprietário pode ser advertido e multado, cometendo infração à finalidade de uso do condomínio e do Código Civil.

Para o condomínio autorizar a exploração desse tipo de hospedagem, isso deverá ser feito pela modificação da convenção do condomínio. Para isso, essa decisão depende do voto de 2/3 dos condôminos, como prevê o art. 1351 do Código Civil, além de cumprir uma série de requisitos para ser considerando um ambiente de hospedagem.

Entretanto, havendo ausência de regulamentação específica, se a Justiça for acionada, vai depender sempre do entendimento do Juiz, que irá avaliar cada caso de forma isolada, levando em conta a constância, a rotatividade, o tempo de cada locação, e os serviços prestados dentro do imóvel.

É inegável que o crescente avanço tecnológico trouxe novas possibilidades de economia compartilhada, através das plataformas digitais de comunicação. Não há como evitar essas mudanças, é preciso absorvê-las, integrar ao que já existe, se abrir para o novo, avaliar e utilizar as melhorias que podem ser oferecidas à sociedade e a seu desenvolvimento.

O ponto crucial é verificar com precisão e razoabilidade a hipótese em que o uso da propriedade se torna abusivo ou nocivo, levando em conta a segurança coletiva que envolve um condomínio. A virtude da solução está na menor interferência possível, para permitir o desenvolvimento dessa atividade moderna de locação, sem comprometer a segurança de todos os envolvidos.

Bruno Rafael Viecili – Especialista em Direito Processual Civil pela Faculdade Damásio (2015). Graduado em Direito pela Faculdade UNIVAG (2013). Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, seção do Paraná, sob o nº 71.237. Advogado atuando na área do Direito Civil.

Compartilhar:

Soluções personalizadas com foco nos objetivos do cliente e na maximização de seus resultados.

Horários

Segunda à Sexta
das 08:30 às 18:00

Telefones

(41) 99961-4247
(41) 3033-6336

Endereço

R. Dr. Roberto Barrozo, 763 – Centro Cívico Curitiba – PR, 80520-070

E-mail

msv@msv.adv.br

 

© 2019 MottaSantos & Vicentini – Todos direitos reservados. Desenvolvido por 3MIND.