Por Ana Cláudia Pereira Garcia*
Celebrar contratos faz parte da rotina de uma empresa. Sejam em negociações com clientes, fornecedores ou funcionários, o contrato se faz presente e necessário no mundo corporativo. E fazer o seu gerenciamento é fundamental, pois antecipa riscos, previne litígios e reduz custos.
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Celebrar contrato faz parte da rotina de uma empresa. Sejam em negociações com clientes, fornecedores, ou com funcionários, o contrato se faz presente e necessário no mundo corporativo. Até pouco tempo, a única maneira para celebrar um contrato era de forma pessoal, com assinatura de próprio punho, reconhecida em cartório. Todo esse procedimento demandava tempo, exigia espaço para os arquivos físicos e tinha um custo alto. Contudo, devido ao avanço da tecnologia, hoje é possível firmar um contrato de forma rápida, segura e com baixo custo.
O contrato eletrônico segue os mesmos princípios do contrato tradicional, ou seja, as partes devem ser capazes, ter autonomia de vontade e boa-fé, além de possuir objeto lícito. Todavia, como o nome já sugere, o contrato eletrônico se dá através da internet, valendo-se dos programas eletrônicos para sua mediação.
Para possuir valor legal é necessário que o contrato tenha assinatura eletrônica ou assinatura digital. Apesar de parecer a mesma coisa, essas duas formas possuem características diferentes. A assinatura eletrônica é o tipo mais comum, ela utiliza elementos de identificação pessoal como: número do CPF, confirmação por e-mail, palavra-chave, entre outros, para assinar o contrato. O documento assinado através da assinatura eletrônica exige que as partes aceitem e confiem nas informações coletadas para ser válido juridicamente.
Por sua vez, a assinatura digital é realizada através de um certificado digital. Essa forma de assinatura utiliza métodos criptografados, que são mecanismos de segurança e privacidade, com objetivo de tornar o documento inviolável. A assinatura digital é mais segura do que a assinatura eletrônica, pois sua validade jurídica é incontestável, tendo em vista que utiliza um certificado expedido por uma das Autoridades Certificadoras controladas pela Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira, o ICP-Brasil.
Muitos, principalmente empresários, têm receio quanto a validade jurídica desses contratos eletrônicos. Porém, tanto aqueles firmados pela assinatura eletrônica, quanto pela assinatura digital, estão fundamentados na Medida Provisória 2.200/2001. É importante apenas que as partes conversem entre si e entrem num consenso, pois ambas precisam utilizar o mesmo método de assinatura.
Ressalto que, assim como o contrato tradicional, o contrato eletrônico também é um título executivo extrajudicial, sendo assim, mesmo que não constem assinaturas de testemunhas, continua valendo a obrigatoriedade da execução do contrato. Pois de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a assinatura digital das partes confere autenticidade e veracidade ao documento, o que já basta para sua execução.
Portanto, a forma eletrônica possui os mesmos efeitos e validade do documento físico, mas com os benefícios da praticidade, agilidade e economia, uma vez que permite que pessoas a quilômetros de distância celebrem contratos de forma rápida, sem burocracia e com um custo menor. Também podemos mencionar como vantagem a otimização do tempo e o aumento da segurança nessas celebrações.
* Ana Cláudia Pereira Garcia- OAB 72.686- Advogada responsável pela controladoria jurídica do escritório Motta Santos & Vicentini.
Nos últimos anos o mercado imobiliário viveu duas fases bem diferentes. Após a crise internacional de 2008, o governo criou planos de estímulos para aquecer a economia brasileira. Com juros baixos e diminuição de impostos, a confiança dos consumidores aumentou. Neste período, muitas famílias viram a oportunidade de adquirir a casa própria. Assim, com a economia em ritmo crescente, o crédito imobiliário seguiu em expansão, o que gerou uma valorização dos imóveis entre os anos de 2010 a 2014.
Hoje, o cenário imobiliário não é mais o mesmo. O baixo ritmo de produção, a inflação alta, taxa de desemprego elevada e o superendividamento são fatores que estão contribuindo para a diminuição na venda de imóveis.
Em época de crise, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta cresceu consideravelmente, haja vista que muitos compradores estão devolvendo o imóvel por não conseguirem manter em dia o pagamento das parcelas do financiamento.
Entretanto, por não possuir regulamentação ainda, na maioria dos casos, a revogação do negócio tem sido realizada por meio de processos judiciais. Não é à toa que o judiciário está abarrotado de processos contra construtoras. Sendo que, na maioria dos casos, o conflito se dá por conta do percentual da multa rescisória.
O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor dispõe que nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, as cláusulas que estabelecem a perda total (ou quase total) das prestações pagas são nulas de pleno direito. Contudo, é possível ainda encontrar no mercado imobiliário contratos que afrontam esse dispositivo.
Em 2015, com a intenção de diminuir a judicialização, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 543. Ela prevê que na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma integral quando for culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, e de forma parcial quando o promitente comprador der causa ao desfazimento do negócio.
Todavia, apesar da súmula ser omissa quanto ao valor a ser restituído ao promitente comprador, a jurisprudência do STJ tem considerado que o valor de retenção pelo vendedor seja de 10% a 25% sobre as parcelas já pagas, de acordo com cada caso.
Por sua vez, o setor imobiliário vem pressionando o governo para regulamentar o distrato por uma medida provisória. O argumento é que, com a diminuição nas vendas e o aumento das rescisões, as empresas não teriam garantias suficientes, o que tornaria mais difícil a obtenção de crédito junto às instituições financeiras, ocasionando, assim, atrasos nas obras.
Algumas reuniões já foram realizadas entre os representantes do setor imobiliário, do governo e da justiça para discutir o assunto. Entretanto, o que vem dificultando um acordo para a regulamentação do distrato é a divergência que existe sobre a base de cálculo do valor a ser restituído ao promitente comprador. Hoje os tribunais entendem que a base de cálculo deve ser sobre o valor já pago. Já os representantes do setor imobiliário entendem que a base de cálculo deve ser em cima do valor do imóvel.
Importante ressaltar que já existe um projeto de lei tramitando no Senado. O PL nº 774/2015, de autoria do Senador Romero Jucá, tem o intuito de acrescentar o artigo 67-A à Lei nº 4.591/64, para dispor sobre a devolução das prestações pagas em caso de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Tal projeto prevê que no caso de rompimento do contrato de aquisição de imóveis na planta por culpa do adquirente, o incorporador poderá reter, dos valores pagos, uma pena convencional de valor não superior a 25%, além de mais 5% pelas despesas com comissão de corretagem.
A regulamentação dos distratos se faz importante e necessária, pois traz mais segurança para ambas as partes. Contudo, as novas regras não podem ir contra o entendimento atual dos tribunais, pois isso geraria um retrocesso nos direitos dos consumidores.
Ana Claudia Pereira Garcia
Graduada em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR-2013), Inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil, seção do Paraná, sob o nº 72.686.
Advogada responsável pela Controladoria Jurídica.
Um contrato integraliza-se pelo mútuo consentimento, ou seja, pela vontade das partes. Essa vontade pode ser expressa de forma verbal ou escrita. Entretanto, em determinados casos, a manifestação da vontade tem sua forma prescrita em lei, que, se não for observada, torna o contrato ineficaz. Assim é a renúncia à herança ou a cessão de direitos hereditários, por exemplo, que devem ser feitos por escritura pública (ou termo nos autos de inventário). A cessão de direitos hereditários feita por instrumento particular será entendida como “promessa” e deverá ser convalidada em Juízo.
Os contratos também podem ser desfeitos pela mesma maneira pelas quais foram entabulados. Assim para um contrato escrito normalmente será necessário que o distrato também seja escrito (há entendimento de que se a lei não prevê a forma para um respectivo contrato, ainda que ele seja escrito, o distrato pode ser feito verbalmente); para um contrato verbal, o distrato também pode ser feito verbalmente. Tal entendimento já é assentado jurisprudencialmente.
Os contratos verbais são entabulados corriqueiramente. Da prestação de serviços à venda de bens móveis é comum as pessoas não colocarem no papel as condições do contrato que estão entabulando. Pois bem, não se pode olvidar que o contrato escrito dá às partes a segurança de que uma e outra tem a intenção de cumprir com as suas obrigações. Além disso, quando uma ação que tem por objeto um contrato escrito é apresentada ao Poder Judiciário, não há discussão sobre a sua existência.
Já os contratos verbais precisam ter sua existência comprovada em caso de litígio e definidas quais foram as declarações de vontade no momento da contratação. Muitos são os casos levados à Justiça que envolvem contratos verbais e muitos por ela são validados. Entretanto, esses contratos não podem ser executados ou rescindidos imediatamente, como ocorre com os contratos escritos, pois necessitam passar pela etapa de comprovação de sua existência. A existência pode ser comprovada por documentos, testemunhas, emails ou qualquer outro meio idôneo. O ato da parte, por exemplo, de pagar por serviços prestados à outra parte é prova de que um contrato existia entre elas, ainda que não se consiga provar os termos do acordo. A prova destes termos pode ser feita por outros meios evidentemente. Provada a existência do contrato e os termos sob os quais foi entabulado, há obrigação de cumprir com as obrigações assumidas.
O reconhecimento da existência de estabelecidos de forma verbal privilegia os princípios da boa-fé e autonomia da vontade das partes, desde que observados os requisitos de sua formação, quais sejam, legitimidade das partes, forma não prescrita em lei e objeto lícito e possível.
Se somente às partes cabe decidir se o contrato será feito verbalmente ou por escrito, vale sopesar os benefícios e problemas que podem advir da decisão. Se por um lado os contratos escritos requerem o investimento de tempo para sua confecção, colheita de assinaturas das partes e testemunhas, acordo de quais serão os termos em caso de descumprimento, resilição unilateral, multa, forma de pagamento, etc., dão às partes maior segurança jurídica tanto no que se refere à intenção de seu cumprimento, como da efetiva execução dos seus termos em caso de seu descumprimento.
Já os contratos verbais têm como características a simplicidade e praticidade. Quando cumpridos, se revelam muito mais dinâmicos e até mesmo menos custosos. Mas pelo fato de todo negócio estar pautado na boa-fé das partes, que buscam precipuamente o seu cumprimento, levadas pelo desejo de aquisição de determinado bem ou do dinheiro que receberão por determinada coisa, deixam de estabelecer regras em caso de descumprimento contratual, bem como deixam de acercar-se das provas dos efetivos termos do negócio. E se a lei não veda que se faça o contrato na forma verbal, muitas vezes estipula regras diferentes de quando o contrato é feito pela forma escrita, como no caso da locação, por exemplo, onde o contrato verbal restringe alguns direitos das partes, os quais seriam respeitados caso tivessem sido pactuados expressamente.
Para evitar problemas futuros, o ideal é verificar as vantagens e desvantagens na forma pela qual se vai contratar caso a caso e, escolhida a forma verbal, ter em mente quais são os elementos capazes de comprovar a real vontade das partes caso seja necessária a intervenção do Poder Judiciário na busca do efetivo cumprimento das obrigações assumidas ou de compensação pela frustração por seu descumprimento. Por outro lado, caso as partes optem por utilizar a forma escrita, devem expressar exatamente o que desejam contratar, estabelecendo os direitos e obrigações de cada uma das partes, bem como os prazos, valores, quantidades, etc., e as hipóteses e conseqüências de seu eventual descumprimento.
Alziro da Motta Santos Filho
Advogado especializado em Direito Processual Civil, pelo Instituto Brasileiro de Ensino Jurídico – IBEJ; especializado em Gestão em Direito Empresarial pela FAE Business School; e Legal Law Master – LLM, Direito Empresarial, pelo IBMEC – RJ. Sócio do escritório Motta Santos e Vicentini Advogados Associados (www.msv.adv.br), e responsável jurídico para assuntos de Bureau de Crédito da Base Centralizadora Faciap de Proteção ao Crédito – BCF.
