Nos últimos anos o mercado imobiliário viveu duas fases bem diferentes. Após a crise internacional de 2008, o governo criou planos de estímulos para aquecer a economia brasileira. Com juros baixos e diminuição de impostos, a confiança dos consumidores aumentou. Neste período, muitas famílias viram a oportunidade de adquirir a casa própria. Assim, com a economia em ritmo crescente, o crédito imobiliário seguiu em expansão, o que gerou uma valorização dos imóveis entre os anos de 2010 a 2014.
Hoje, o cenário imobiliário não é mais o mesmo. O baixo ritmo de produção, a inflação alta, taxa de desemprego elevada e o superendividamento são fatores que estão contribuindo para a diminuição na venda de imóveis.
Em época de crise, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta cresceu consideravelmente, haja vista que muitos compradores estão devolvendo o imóvel por não conseguirem manter em dia o pagamento das parcelas do financiamento.
Entretanto, por não possuir regulamentação ainda, na maioria dos casos, a revogação do negócio tem sido realizada por meio de processos judiciais. Não é à toa que o judiciário está abarrotado de processos contra construtoras. Sendo que, na maioria dos casos, o conflito se dá por conta do percentual da multa rescisória.
O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor dispõe que nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, as cláusulas que estabelecem a perda total (ou quase total) das prestações pagas são nulas de pleno direito. Contudo, é possível ainda encontrar no mercado imobiliário contratos que afrontam esse dispositivo.
Em 2015, com a intenção de diminuir a judicialização, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 543. Ela prevê que na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma integral quando for culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, e de forma parcial quando o promitente comprador der causa ao desfazimento do negócio.
Todavia, apesar da súmula ser omissa quanto ao valor a ser restituído ao promitente comprador, a jurisprudência do STJ tem considerado que o valor de retenção pelo vendedor seja de 10% a 25% sobre as parcelas já pagas, de acordo com cada caso.
Por sua vez, o setor imobiliário vem pressionando o governo para regulamentar o distrato por uma medida provisória. O argumento é que, com a diminuição nas vendas e o aumento das rescisões, as empresas não teriam garantias suficientes, o que tornaria mais difícil a obtenção de crédito junto às instituições financeiras, ocasionando, assim, atrasos nas obras.
Algumas reuniões já foram realizadas entre os representantes do setor imobiliário, do governo e da justiça para discutir o assunto. Entretanto, o que vem dificultando um acordo para a regulamentação do distrato é a divergência que existe sobre a base de cálculo do valor a ser restituído ao promitente comprador. Hoje os tribunais entendem que a base de cálculo deve ser sobre o valor já pago. Já os representantes do setor imobiliário entendem que a base de cálculo deve ser em cima do valor do imóvel.
Importante ressaltar que já existe um projeto de lei tramitando no Senado. O PL nº 774/2015, de autoria do Senador Romero Jucá, tem o intuito de acrescentar o artigo 67-A à Lei nº 4.591/64, para dispor sobre a devolução das prestações pagas em caso de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Tal projeto prevê que no caso de rompimento do contrato de aquisição de imóveis na planta por culpa do adquirente, o incorporador poderá reter, dos valores pagos, uma pena convencional de valor não superior a 25%, além de mais 5% pelas despesas com comissão de corretagem.
A regulamentação dos distratos se faz importante e necessária, pois traz mais segurança para ambas as partes. Contudo, as novas regras não podem ir contra o entendimento atual dos tribunais, pois isso geraria um retrocesso nos direitos dos consumidores.
Ana Claudia Pereira Garcia
Graduada em Direito pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR-2013), Inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil, seção do Paraná, sob o nº 72.686.
Advogada responsável pela Controladoria Jurídica.
